楼市逐渐向买方市场过渡

2018年11月13日 来源:

楼市逐渐向买方市场过渡

业内人士分析认为,绝大多数城市房价环比下跌预示着全国房价已经进入普降通道,这既是成交降温的体现,也表明买卖双方的博弈进入了新阶段,市场逐渐从卖方市场向买方市场过渡,一些房价过高、上涨过快的城市将出现一定程度的理性回调,市场将在动态调整中找到平衡点。

国家统计局公布的数据显示,6月份70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有55个,上涨的只有8个。业内人士分析认为,绝大多数城市房价环比下跌预示着全国房价已经进入普降通道,这既是成交降温的体现,也表明买卖双方的博弈进入了新阶段,市场逐渐从卖方市场向买方市场过渡。

楼市调控长效机制发挥效力

去年以来,随着全面深化改革顶层设计的出台

楼市逐渐向买方市场过渡

,我国楼市调控也正走出头痛医头、脚痛医脚的老路,把房地产市场置于转变经济发展方式的大系统中,户籍制度改革、优化国土布局、新型城镇化等顶层设计的逐渐落地,均对住房供需的区域结构产生了影响,从而缓解了各城市间的分化,同时不动产统一登记又对存量市场产生了预期,二手房交易趋于活跃,使得存量资源得到一定程度盘活,相当于增加了市场供给。

今年以来,政府高层屡屡释放出建立楼市调控长效机制的信号,并正式宣布启动不动产统一登记工作,这将为完善楼市基础制度建设、实现精准调控提供数据信息基础,从而使得住房资源分配更加优化。长远来看,新型城镇化仍然为房地产市场提供了长期繁荣的动力,但随着产业结构调整、就业和公共服务资源的均衡配置,一些房价过高、上涨过快的城市将出现一定程度的理性回调。

投资下滑凸显楼市明显降温

房价回调仅仅是楼市降温的一个折射,房地产开发投资的高位回落,则反映出许多开发商对后市的判断。根据统计局数据,2014年1至6月份,全国房地产开发投资42019亿元,同比名义增长14.1%,增速比一季度回落2.7个百分点。

房地产开发投资是城市经济发展的一个温度计。从同比增幅的绝对量看,相比去年还是有一定的热度,这和城市规模扩张等密切挂钩。严跃进认为,但从这个增幅的运行轨迹看,不断呈收窄态势,说明在市场降温的主基调下,房企的心态逐渐由2014年年初的激进变为谨慎。这将对地方政府有所触动,地方政府未来或督促商业银行加大对楼市信贷层面的支持,以防止房地产市场过于疲软。而出现这样的心态与房企缺钱因素有关。从整个资金来源的走势看,对开发商而言,今年包括信贷市场在内的金融环境都呈现趋紧态势,房企融资比较困难,不敢过于挥霍资金。而从客户的角度看,今年即便是降价促销,购房者也不一定愿意积极入市。从这个角度讲,保持实力,熬过楼市寒冬,是房企的一个策略。

厦门证券研究所研究员潘永乐对表示,房地产开发投资增速下滑的方向性与全部投资一致,而且幅度更大一些,增速回落比较明显,虽然不少政府松绑了限购政策,对阻止房价下跌预计会起到一定作用,但对房地产开发投资的提升不会有太大影响。

涨跌互现将成为楼市常态

长期以来,房地产开发商一直掌握着房地产市场定价权和话语权,且因为住房保值投资功能的存在,使得供求结构发生扭曲,价格反应和调控供需的作用受到抑制,而目前房价的普跌将打破许多人房价只涨不跌的惯性认知。

由于预期房地产市场降温会带来土地出让和相关税收的下滑,一些城市对调控再度松绑。财政部公布的数据显示,今年1至6月,房地产营业税、契税同比分别增长6.6%、11.7%,比去年同期增速分别回落39.1个、28.1个百分点。不过,许多专家判断,虽然救市会在一定程度上刺激成交,但不会改变房价继续调整的大势,有涨有跌、涨跌互现,将成为楼市常态。

因为,目前房价下跌既是有效购买力逐渐减弱的结果,又意味着很多城市房价仍与普通购房者的支付能力不匹配。事实上,在温州、鄂尔多斯(7.38, 0.00, 0.00%)等城市,房价在前几年早已出现了深幅调整,在一些三四线城市,在房地产开发大干快上的同时,购买力后劲不足的疲态也在显现。

而房价有涨有跌,本来就是市场经济的正常现象,在把投资投机性需求挡在市场大门外后,房价的市场价格信号作用正在增强,价格机制重新发挥出作用,市场将在动态调整中找到平衡点,这有利于楼市运行机制的转型。

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